不動産投資の購入 ランニングコスト

不動産投資の購入 ランニングコスト

収益不動産運営 アレグレット 田中です。
ここからランニングコストの話です。
お客様の運営方針(方法)によりますが、購入後長期(10年15年等)にわたり保有運営する試算です。一番肝心なお話かと思います。
この運営が上手くできますと、売却時にも非常に有利に働きます。
では、どんな経費が掛かるのか、まず、必ず必要な固定資産税、都市計画税です。
基本的に高いから安くしてほしいと交渉することはできません。
(異議申し立てしましても全く通じません。⇒ご興味ありましたら、お問合せください。)
火災保険料も試算に計上していただきます。突発的な事故、災害に耐えうるだけのリスクヘッジをしていただきます。
建物、設備の維持メンテナンス費です。機械警備、エレベーターのメンテナンス費(法定点検費含む)、立体駐車場等のメンテナンス費、インターネット関係設備費等です。
維持管理費については、塵芥処理費(ごみ処分)、定期清掃費(日常清掃)等。
法定点検費は受水槽・高架水槽の清掃、水質検査、揚水ポンプの定期点検、消防点検(年2回、3年に1度の消防署への提出等)、特殊建物調査報告等。
管理費(PM費)ですが、通常は物件を購入保有する際、管理会社さんに管理全般を委託することになると思います。物件の規模等によりご自身で管理される場合もあるでしょうが、試算に際しては、管理会社さんに委託される場合の管理費を計上していただきます。先述しました維持管理費等とは別にプロパティーマネージメントに対する費用が発生いたします。入居者管理(新入居者募集、退去立会、改装、苦情処理、集金、入金管理、支払い、等々のソフト面での物件運営管理)に関する費用です。
PM費に対して先述しました建物の維持管理に関する費用全般をBM費と呼びますが、
管理会社さんによってはPM費をいくら!BM費をいくら!という形で管理受託されるケースも多々ありますが、私の試算については、当初お話しておりますとおり、実質費用に基づく試算にしたいと思います。実質に基づくことで、経費節約が可能となると考えています。
電気、水道のインフラ経費も必要です。
また、一番重要で是非お話したい入居者確保の経費(確保方法も含めまして、お話したいと思います。)もお話しいたします。
次回から具体的に各項目を取り上げます。

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