不動産投資の購入ランニングコスト  (税金)

不動産投資の購入ランニングコスト  (税金)

では、具体的にランニングコストについて、お話しいたします。
まず固定資産税・都市計画税です。
概算の試算では具体的に税額を知りえないケースも多いので、固定資産税評価額から税額を算出したいと思います。
計算式はこちらです⇒ 
土地固定資産税評価額/6×2%+建物固定資産税評価額×1.7%
この固定資産税額等については自治体が各自で決定できますが、
通常は固定資産税率1.4%、都市計画税0.3%が一般的なようです。
上記の計算式の詳細説明ですが、
固都税額は固定資産税課税標準額×税率1.4%
都市計画税課税標準額×税率0.3%となります。
では課税標準額をどのように計算するのかですが、
土地の固定資産税課税標準額は土地固定資産税評価額÷6、
土地の都市計画税課税標準額は土地固定資産税評価額÷3となります。
これはあくまでも居住用のマンションの試算を基本としています。
1階に店舗等があったり、事務所があったりするとこの計算とは異なりますので、注意が必要です。
が、初期概算ではこちらの計算式で試算していただいて、
購入前の2回目の試算で実際の税額で再度検証していただくことで問題ないかと思います。
建物ですが、建物の課税標準額は固定資産税も都市計画税もどちらも評価額を同額です。
では、概算の試算作成の段階で評価額もない場合はどうするかですが、
かなり荒っぽいことは承知のうえで、
土地は前面道路の固定資産税路線価から固定資産税評価額を概算していただきます。
固定資産税路線価は全国地価マップhttps://www.chikamap.jp/chikamap/Portal?mid=216
からご確認いただけます。
検討物件の前面道路の路線価×土地㎡数で算出してください。

次に建物ですが、ご検討物件の所在担当法務局に新築建物課税標準価格認定基準表というものがあります。
また、経年減価補正率表というものもあります。
この2つの基準表から概算します。
新築建物課税標準価格認定基準表の共同住宅のうち、検討物件の構造のおける基準価格を確認します。この価格に物件の延床面積をかけて、経年減価補正率表の該当経過年数をかけて、算出します。例えば、築7年のRC造(鉄筋コンクリート造)の延床800㎡の物件だとします。
133,000円×800㎡×0.81=86,184,000円となります。こんな風に概算してください。
もちろん実際の数字とは異なりますが、概算時における数字としては有効です。
この基準表はネット検索で「物件所在地域(ex.大阪等)、新築建物課税標準価格認定基準表」と検索しますと、検索できます。

ご相談はこちらから!!
http://wwwb.dcns.ne.jp/~allegretto/new1011.html

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