不動産投資をするなら築浅か築古か?私は築古派です!

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本日は「不動産投資をするなら築浅か築古か?私は築古派です!」というテーマでわかりやすく解説いたします。

前半は築浅と築古のリスクの違いについて

後半はそれを踏まえてどんな物件がいいかについて

ただしこれは私の考え方でして、全員に共通するわけではないのでこういう考え方もあるんだ程度で聞き流していただくくらいがちょうどいいかと思います。

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【不動産投資のリスク】

不動産投資というと、一棟マンションやアパート、そして戸建てや区分マンションそして、倉庫とか店舗・事務所・駐車場などいろいろな種類があります。

そして土地以外、建物にはどんな種類であっても築浅と築古が存在します。

今回はその築年数にターゲットを絞ってみます。

私が考えるうえで、不動産投資は下記のようなリスクがあります。他にもまだまだあるのですが今回は説明を省略します。

1.空室リスク 

2.修繕リスク

3.値下がりリスク

この一つ一つについて築浅と築古を比較していきます。

【1.空室リスク】

一般的には空室リスクは築古の方が高いです。当然ですよね。多少賃料が高いとはいえ、新しくて、設備がしっかりしている方が人気があります。

これは決してくつがえせないことなのですが、空室になりにくいのは実は築古(ファミリーの場合)なんです。

ワンルームは別として、ファミリータイプの場合となります。賃料15万円とかの築浅物件は比較的転勤族の方が多い印象です。そうすると、3年とかで入れ替わってしまうケースが多いです。そうすると、空室期間が短いとしても3年ごとに募集をしなければなりません。

一方賃料9万円とかの築古物件は一度入居してくれると、10年とかそれ以上住んでくれる可能性があります。

ということで、一回入居者が決まれば築古は空室リスクが少ないともいえると思います。

【2.修繕リスク】

修繕リスクも当然ながら築古の方が高くなります。設備の補修・交換から水漏れなど大小さまざまなことが起こってきます。

一戸建ての雨漏りはどこから漏れているかとか、特定が難しかったり、けっこうな費用がかかるリスクがあるのですが、区分マンションの場合は雨漏りの心配は比較的少なく、あるとすれば給水管割れによる水漏れとかになります。

これに対しては火災保険(水もれ)と施設賠償責任保険(水もれ)で必ずとは言い切れませんが、対処できるケースが多いです。

で必ずとは言い切れませんが、対処できるケースが多いです。

設備に関しては10年を超えると一般的には交換時期になって
きます。新築で買った場合は10年くらいはなにも不具合がでないかもしれませんが、10年を超えると不具合がでてきて20年でも30年でも変わらないくらいかと思います。

それどころか、築浅は設備が多いので交換箇所が多く、築古は設備がそもそも少ないので交換箇所はすくなくなります。

【3.値下がりリスク】

値下がりリスクに関していうと、築浅の方が高いかもしれません。分譲マンションの例ですが1年ごとに1.5%程度値下がりしていきます。

築30年くらいまでは下がっていくのですが、そこからはほとんどかわりません。ということは築30年のマンションだとリフォーム代はかかるけど価値はこれ以上落ちないということになります。

一戸建てやアパートであれば更地価格を意識しておけば、これ以上さがらないという価格がある程度把握できると思います。

【総合的に判断すると・・・】

修繕リスクは築古の方があるものの、ファミリータイプであれば空室リスクと値下がりリスクはむしろ築古の方が有利な面もでてきます。

あと建物に関して知識があれば一戸建てもいいかと思うのですが、区分マンションの方が雨漏りとかのリスクは低くなります。

ということで、あくまでも個人的な見解なのですが、不動産投資をするなら築古の区分ファミリーマンション(35平米以上)がおすすめです。

ただし、築古はローンが組みづらいので頑張って貯金しましょう。都心から1時間くらい離れると1000万円以下で買える物件もけっこうあります。

【築浅の方が勝る点】

高年収のサラリーマンで、忙しいので手間はかけられないけど、不動産投資ローンが組める方の場合は新築がいいかもしれません。

10年くらいは手間がかからず、ローンも組みやすいです。

ただし、ローンを組むということはリターンも増えるけど、リスクも増えるということになります。

例えば自己資金1000万円で4000万円の物件を購入するとすれば、リターンも4倍になる代わりにリスクも4倍になるということです。

しっかり勉強するとともに、リフォーム会社とか、不動産管理会社などの専門家と連携し、突発的な修繕に耐えられるように手元資金を残しつつ不動産投資を楽しんで行いましょう。

【本日のまとめ】

不動産投資には様々なリスクがあり、空室リスク・修繕リスク・値下がりリスクなどがございます。

空室については空いた時は大変ですが、長くすんでくれるため築古・ファミリーは意外と低いです。

修繕リスクは設備はある程度想定できますが、雨漏りとかはやっかいかもしれません。

値下がりリスクはどの物件でもあるのですが、築30年超えたり、土地値ぐらいだと比較的下がりにくいといえます。

総合的に判断すると、築古の区分マンションが個人的にはおすすめしやすいです。

高年収のサラリーマンはローンの組みやすい新築の一棟で勝負してもいいかもしれません。

※あくまでも個人の見解です。

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