【不動産投資家は規模拡大すればするほど銀行与信はアップする】不動産投資・収益物件

【不動産投資家は規模拡大すればするほど銀行与信はアップする】不動産投資・収益物件

【質問の内容】
何時も有意義な動画、ありがとうございます。 今回の動画も勉強になりました。
その中で、疑問に思ったことがあり、コメントさせていただきます。
最初にオリックス銀行等を使い、ベースを作るところは理解できます。
ただ、そこから買い進めていく=残債が積みあがるにつれ、BSの長期負債は増大し、自己資本比率はどんどん極小化しますよね。
もちろんレバレッジを極大化し、諸経費のみを使うにしても、通常は7%は諸経費がかかりますので、2億の物件を買えば、1400万はかかる訳でして。
最初の元手をどれくらいで始めるかにもよりますが、どれだけレバレッジをかけても、自己資金は目減りせざるを得ないと思います。
もちろん、購入した物件からインカムは入ってきますが、不動産賃貸業でのインカムの手残り率は、20%もいけばすごい方だと思います。(構造や築年、エリアにも依りますが)
手残り率を20%とした場合には、グロス利回り10%、2億の物件を買って、家賃収入が2千万円。その手残りが400万円。
そう考えると、インカムによる自己資金の積み増しは、物件購入時に目減りする分を穴埋めするにはかなり厳しいと思います。
そうした自己資金の減少に加えて、借入金額が増大することにより、金融機関の選択肢は確実に狭まってきます。
他行残債を気にしない金融機関を探していくことにはなりますが、そうしたところは少数派と思いますので。
こうしたことを考えていくと、善さんは、買うほどに物件購入速度を加速できると仰いますが、そこのところがどうにも腑に落ちません。
私が、なにか重大なポイントを見落とししている。あるいは考え違いをしているのだと思うのですが、 お時間ある時に、その個所をご指摘ご指導いただければ幸甚です。よろしくお願いいたします。

【質問があった動画】
総資産5億円!最速で達成する方法

【参考にしてほしい動画】
【保存版】不動産投資成功理論。

【プロフィール】
金融機関で10年間融資業務に携わっておりました。
大手不動産会社で投資用不動産の売買仲介営業をしておりました。
現在は大家業と投資用不動産専門の買取業者を営んでおります。
得意技は、資金調達、財務、不動産売買です。

アセット株式会社 ぜん ゆうすけ
Twitter https://twitter.com/assetzen

【関連動画】

https://youtu.be/mfTW2UEhItE

https://youtu.be/8zUgB79h1Iw

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